Marianna Soronevych
Закон, що регулює правила здачі житла в оренду, передбачає лише чотири типи контрактів:
– контракт вільного типу тривалістю чотири роки, який можна продовжити ще на чотири роки, при цьому власник житла та квартиронаймач вільно встановлюють місячну оплату;
– узгоджений контракт тривалістю три роки, у якому місячна платня є нижчою за середній рівень ціни оренди квартир на ринку, визначеному домовленостями профспілок на місцевому рівні;
– тимчасовий контракт, тривалість якого не перевищує 18 місяців, і регулюється домовленостями між профспілками квартировинаймачів та власників житла;
– контракт для студентів університету, що укладається на основі контрактів, визначених домовленостями між комунами, у якій розташований навчальний заклад, асоціаціями студентів, профспілками винаймачів та власників житла.
Обов’язок підписання письмового контракту
Контракт про оренду житла не є чинним, якщо не був викладений письмово. Якщо власник житла не хоче підписувати з вами контракту для того, щоб уникнути сплати податків, закон дозволяє звернутися до суду із декларацією про проживання та суму помісячної оплати. Суд змусить власника квартири повернути вам усю суму, яку ви оплатили за оренду квартири „начорно”.
Обов’язок реєстрації контракту
Закон зобов’язує реєстрацію контрактів про оренду квартири. Вартість реєстрації дорівнює двом відсоткам річної оплати за оренду. Ця сума ділиться наполовину між власником та винаймачем квартири.
Якщо контракт не був зареєстрований, то:
а) ні ви, ні власник квартири не зможете користуватися знижками та пільгами оподаткування, передбаченими законом (наприклад, декларації про прибутки);
б) у випадку виселення вас не можуть силоміць вигнати з помешкання, яке ви займаєте;
в) власник не може вимагати збільшення оплати, зафіксованої у приватному незареєстрованому контракті.
Домовленості, заборонені законом
Закон дозволяє довільно передбачати різні умови контракту про оренду квартири, проте рівно ж визначає певні правила, порушення яких спричиняє анулювання домовленостей.
– Контракт є нечинним, якщо його тривалість перевищує чотири роки для контрактів вільного типу чи три роки для узгоджених контрактів (див. вище);
– вимоги власника житла місячної оплати, що перевищує суму, вказану у письмовому та зареєстрованому контракті, є безпідставними;
– вимоги власника житла місячної оплати, що перевищує суму, вказану у профспілкових домовленостях для узгоджених чи студентських контрактів, є безпідставними;
– нечинними є умови, які зобов’язують до підвищення фінансових витрат через виконання додаткових робіт.
У всіх цих випадках чи за інших можливих умов, що роблять контракт нечинним, слід звертатися до суду, який може визнати домовленість нечинною та змусить власника повернути надлишок сплачених грошей.
Контракт 4 роки + 4 роки
Цей тип контракту, який ще називають вільним, має перевагу у його тривалості (4 роки + 4 роки), проте він не гарантує низької оплати за оренду, тому передбачає вільну ціну базову на домовленості між власником помешкання та квартировинаймачем. Це означає, що помісячна оплата та інші умови фіксуються на термін 8 років, за винятком коли після закінчення перших чотирьох років власник квартири не має потреби чи необхідності (наприклад, з сімейних мотивів) продати нерухомість чи провести капітальний ремонт.
Власник житла на основі контракту не може вимагати, якщо цього не було попередньо передбачено, ні збільшення ціни, ні відсотка вартості можливих термінових робіт для утримання будинку, проведених під час проживання наймачів у ньому.
Цей тип контракту не передбачає можливості для власника скористатися зменшенням оподаткування, як, наприклад, у випадку узгодженого контракту.
Узгоджений контракт
Цей тип контракту укладається на термін 4 три роки. Його перевага у тому, що помісячну оплату та інші умови контракту не встановлюють вільною домовленістю між власником та квартирови наймачем, вони мусять бути узгоджені з профспілковими домовленостями, визначени ми на вашій території.
Цей контракт передбачає податкові знижки, а помісячна плата є нижчою, порівняно із середньою. Якщо перед закінченням терміну контракту домовленості між власником та квартировинаймачем не будуть продовжені, то квартировинаймач має право жити у квартирі ще два роки за старими умовами, шукаючи тим часом нову квартиру.
Як встановлюється сума оплати за узгодженим контрактом?
Помісячна плата за цим типом контракту визначається для усієї комуни за домовленостями між асоціаціями.
Кожну комуну ділять на зони, у яких визначають мінімальний та максимальний розмір оплати. Оплата конкретного житла визначається з врахуванням серії чинників (тип помешкання, стан утримання, наявність облаштування).
Розмір помісячної оплати повинен визначатися за цією схемою. Перевищення суми є нелегальним, тому будь-яка домовленість, що передбачає суму, вищу за визначену, є нечинною, і дає квартиронаймачу можливість повернення власником квартири надлишку суми.
Цей контракту повинен бути укладений за схемою, вказаною у decreto Mini ‘ steriale 5/3/99 та містити домовленості, що діють на даній території.
Stranieri in Italia,
переклад Маріанни Сороневич
