Найм (оренда) житла в Італії

Оренда житлових приміщень регулюється законом 431/1998, який передбачає різні її види

Орендний контракт – це домовленість за якою власник дозволяє іншій особі протягом певного періоду користування житлом в обмін на щомісячну оплату. Основним видом контракту є вільний (4 +4).

Вільний контракт (4 +4)
Класичний договір найму житлової квартири називається “Вільний”, або “4 +4”.
Його тривалість не може бути меншою, ніж чотири роки та (крім виняткових випадків, передбачених законом) автоматично продовжується ще на чотири роки. Звідси походить його назва: “4 +4”.
Після проходження восьми років обидві сторони (орендодавець і орендар) мають право розірвати договір, завчасно повідомивши про це принаймні за 6 місяців до дати закінчення контракту.
Якщо у договорі вказано термін попереднього повідомлення менший за шість місяців, це положення є недійсним.
Оренда може бути коротшою ніж 8 років, проте лише в особливих випадках, передбачених законом, і бути припинена за бажанням господаря чи орендаря.

Орендна плата та витрати кондомініуму
Орендна плата – це ціна, яку орендар щомісяця повинен платити за користування квартирою.
Її визначено в орендному контракті. Розмір оплати може бути збільшено лише на основі переоцінки ІСТАТ (Італійського національного інституту статистики), та тільки у випадку, якщо це зазначено у контракті. Якщо договір, наприклад, передбачає збільшення орендної плати після першого року проживання, ця умова суперечить закону, а отже є недійсною. Орендна плата зазвичай є однаковою протягом усього терміну дії контракту.
У випадку несплати принаймні двох місяців оренди, орендодавець може вдатися до виселення орендаря.

Супутні орендні витрати
Зазвичай орендар повинен оплачувати супутні витрати на утримання житла та кондомініуму.
Витрати на утримання майна передбачають оплату електрики, води, прибирання, кондомініуму та ні. Ці витрати, як правило, покриває орендар, але контракт може передбачати, що деякі з них оплачує власник (наприклад непередбачені витрати на ремонт частини будівлі).
Витрати на капітальний ремонт квартири, згідно закону, оплачує власник, наприклад ремонт водопровідних або газових труб. Дрібним ремонтом – наприклад полагодженням гнучких сантехнічних труб або дверних замків – повинен займатися орендар.
Що стосується оплати кондомініуму, завжди доцільно запросити в адміністратора виписку із витрат. Деякі з них належать виплачувати власнику житла (наприклад заміна двигуна ліфта, або ремонт вхідних воріт), а інші – орендарю (наприклад витрати на прибирання, консьєржа та ін).

Увага: Орендар може бути виселений у разі невиплати супутніх витрат на утримання житла протягом двох місяців.

Суборенда
Суборенда – це здача основним орендарем житла в користування третім особам. Орендний контракт може зобороняти здійснення суборенди квартири чи її окремих кімнат. У випадку, якщо наймач, незважаючи на заборону, вирішить орендувати будинок третій особі, власник житла може розірвати контракт і зажадати відшкодування збитків.

Реєстрація контракту
Контракт будь-якого типу, повинен бути укладений у письмовій формі і зареєстрований в податковій інспекції протягом 30 днів з дати його входження у дію (або завчасно). Податковий облік, за законом, дорівнює 2% суми річної орендної плати. Для оплати реєстрації слід скористатися бланком F23, в будь-якому банку або поштовому відділенні.

Розрив контракту за бажанням рорендодавця
Власник помешкання по проходженні перших чотирьох років оренди, і не раніше, може відмовитися від продовження контракту за наявності наступних причин:
1) орендодавець має бажання проживати у будинку, здійснювати у ньому комерційну діяльність, або надати квартиру чоловіку/дружині, батькам, дітям або родичам до другого ступеня;
2) якщо орендар, володіє в тій же комуні, іншою неорендованою квартирою;
3) якщо житло розміщене в значно пошкодженому будинку, який планують знести, або він потребує значної реконструкції, що не дозволяє орендарю продовжувати жити в приміщенні;
4) якщо власник має намір побудувати додаткові приміщення поверхом вище, а наявність орендаря є цьому перешкодою;
5) якщо орендодавець має намір продати будинок третім особам, за умови, що це єдиний житловий будинок у його власності (крім будинку в якому він проживає). У цьому випадку орендар має перевагу у праві на покупку будинку, на умовах, встановлених власником житла.

Увага: власник будинку може відмовити в продовженні оренди ще на чотири роки, якщо орендар не проживає в квартирі, без поважної причини.

Власник будинку, за наявності умов встановлених законом що дозволяють припинення оренди по проходженні перших чотирьох років, повинен надіслати повідомлення рекомендованим листом у якому вказати причини, що призвели до розірвання контракту. Це слід зробити за шість місяців до терміну його завершення.
Якщо у повідомленні не буде чітко вказано причини, або лист було відправлено без урахування встановлених термінів, розірвання договору оренди є недійсним, отже контракт автоматично продовжується ще на 4 роки.

Розрив контракту за бажанням орендаря
Орендар може розірвати контракт до проходження 8 років за наявності серйозних причин, засвідчених документально (наприклад переїзд в інше місто по робочих мотивах, або втрата робочого місця). Повідомлення, у цих випадках також повинно бути зроблено за шість місяців до дати закінчення терміну дії договору.
Орендар зобов’язаний оплатити увесь шестимісячний період попередження, навіть якщо у цей час він перебрався у нове помешкання.

Звільнення житла
Після розірвання контракту оренди житла, або його завершення, жиле приміщення повинно бути звільнено. Якщо після закінчення терміну договору орендар не залишив квартиру, господар може звернутися до органів судової влади, які здійснять насильне виселення, поклавши покриття витрат за це на орендаря.

Адвокат Маша САЛЬВАТОРЕ,

переклад Маріанни Сороневич